Dewasa ini Masyarakat cenderung berminat terhadap beberapa jenis investasi terkhusus dibidang property. Salah satu investasi yang sering dijumpai di tengah masyarakat adalah berupa jual beli tanah kaveling. Pernahkah kalian menjumpai sebuah penawaran tanah kaveling yang penjualannya relative lebih murah dibanding dengan harga dipasaran? Untuk itu penting sebelum memutuskan untuk membeli sebuah property alangkah lebih baik memastikan terlebih dahulu sejarah dari tanah tersebut, sertifikat hak miliknya yang jelas dan proses pengurusannya seperti apa. Hal ini berguna agar potensi kerugian yang besar tidak akan menjerat pembeli nantinya.

1. Modus Penipuan Penjualan Tanah Kavling

Langkah pertama adalah jangan mudah tergiur dengan tawaran dan langkah yang mudah dalam pembelian sebuah tanah kavling terkhusus bagi penjual yang sangat rapi dalam meyakinkan calon pembelinya. Berikut beberapa modus penipuan terselubung yaitu:

a. Harga yang terlampau murah dibanding dengan pasaran

Hati-hati terhadap penjual yang beralasan harga yang relative rendah dikarenakan terdapat sebuah promo atau butuh dijual cepat. Hal ini akan berakibat uang pembeli tanah tersebut akan terbuang sia-sia dan merugi.

b. Penggunaan surat Non-SHM

Penjual biasanya akan menunjukkan sebuah dokumen yang tentunya apabila di cek tidak akan terdaftar di Badan Pertanahan Nasional, Seperti Girik palsu, SHM Palsu, HGB Paslu, HGU palsu dan masih banyak lagi. Penggunaan surat Non-SHM akan berakibat Sertifikat lebih susah untuk dibalik nama dan tanah tersebut menjadi tidak jelas statusnya, serta akan sulit untuk dijual kembali karna berpotensi konflik dan sengketa kedepannya, dikarenakan tanah tersebut tidak diketahui secara jelas siapa pemiliknya, entah milik pemerintah maupun orang perorangan.

c. Proses pengurusan dokumen cepat

Penjual biasanya akan meyakinkan pengurusan sertifikat setelah pembelian tanah kaveling akan terlampau lebih cepat dibanding dengan penjual yang lain.

d. Pembayaran bertahap tanpa Akta Notaris maupun PPAT

Iming-iming mudahnya proses pembayaran bertahap tanpa serangkaian proses yang panjang dan rumit di kantor Notaris/PPAT, biasanya merupakan sebuah penipuan terselubung untuk menarik pembeli yang tidak menyukai proses yang rumit dan berbelit-belit.

Lebih lanjut yang lebih memprihatinkan adalah terdapat beberapa modus penjualan tanah kavling (Liar) tanpa SHM yang diduga melibatkan beberapa oknum, seperti: Kepala Desa, Camat, Aparat Penegak Hukum, Kepolisian maupun Satpol PP. Berikut beberapa contoh kasus penjualan kavling liar oleh oknum Aparat Penegak Hukum yang penulis rangkum di Provinsi Jawa Timur, diantaranya :

1. Tahun 2024, keterlibatan oknum Kepala Dsa berinisial pw terkait dengn jual beli tanah kaveling liar yang terjadi di Desa Bengkelo Lor Kabupaten Gresik.
2. Tahun 2024, keterlibatan oknum Kepala Dusun berinisial AI dalam jual beli kaveling liar di Desa Domas Kecamatan Menganti Kabupaten Gresik yang tidak memiliki surat izin resmi
3. Tahun 2024, keterlibatan oknum PNS Pemkab Mojokerto Fauzi Alwi yang melakukan penipuan terhadap 5 pembeli tanah kavlingan liar.

Beberapa contoh kasus diatas menunjukkan keterdiaman oknum aparat penegak hukum baik Kepala Desa, Camat, Aparat Penegak Hukum, Lurah, Kepolisian maupun Satpol PP dapat dikatakan didasari karna adanya keterlibatan dan ketidaktegasan aparat penegak hukum dalam menangani kasus-kasus tersebut. Padahal dalam hal ini aparat penegak hukum diberikan kewenangan berdasarkan peraturan perundang-undangan yang diantaranya:

a. Kepala Desa

Pasal 97 Peraturan Pemerintah No.18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah yang berbunyi “Surat keterangan tanah, surat keterangan ganti rugi, surat keterangan desa, dan lainnya yang sejenis yang dimaksudkan sebagai keterangan atas penguasaan dan pemilikan Tanah yang dikeluarkan oleh kepala desa/lurah camat hanya dapat digunakan sebagai petunjuk dalam rangka Pendaftaran Tanah.

Selain itu Kepala Desa juga bertugas untuk mensosialisasikan terkait dengan pendaftaran tanah untuk pertama kali, pemeliharaan data pendaftaran tanah, dan sosialisasi prosedur pengurusan pendaftaran tanah.

b. Camat

• Pasal 97 Peraturan Pemerintah No.18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
• Pasal 12 ayat (5) Peraturan Pemerintah No.18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
• Pasal 13 ayat (3) Peraturan Pemerintah No.18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
• Pasal 30 ayat (3) Peraturan Pemerintah No.18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah

c. Satuan Polisi Pamong Praja

• Kewenangan Satuan Polisi Pamong Praja diatur pada Peraturan Daerah dan Peraturan Bupati dari masing-masing daerah.

d. Kepolisian

• Undang-Undang Kepolisian
• Perkap Nomor 6 Tahun 2019 tentang Penyidikan Tindak Pidana

Sehingga dalam hal ini seharusnya kewenangan yang telah diberikan oleh undang-undang tersebut dimanfaatkan untuk membantu dan mempermudah proses pengurusan tanah serta mensejahterakan masyarakat, bukan untuk memberikan kekayaan, kemanfaatan dan keuntungan untuk dinikmati oleh dirinya sendiri dengan cara merugikan orang lain, serta melanggar ketentuan pidana sebagaimana disebut 378 kuhp dan 372 kuhp terkait penggelapan dan penipuan.

2. Pentingnya Tanah dengan Dokumen Resmi SHM (Sertifikat Hak Milik)

Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960, SHM merupakan bukti kepemilikan otentik yang dapat memberikan hak penuh pada pemilikinya atas tanah berupa hak untuk memiliki, memanfaatkan, menjual, mewarisi dan menghibahkan tanah tersebut. Sehingga dapat disimpulkan apabila tidak terdapat sertifikat hak milik maka kepemilikan atas tanah tersebut menjadi tidak jelas, dan berpotensi menimbulkan konflik dimasa mendatang.

Seringkali terdapat beberapa kasus dimana penjual tanah kavling hanya melampirkan surat keterangan jual beli, akta dibawah tangan terkait proses jual beli tersebut yang tentunya tidak memiliki kekuatan dimata hukum. Terlebih dalam beberapa kasus lainnya diketahui tanah tersebut justru masih memiliki Sertifikat HGB, tanah milik negara maupun Sertifikat HGU yang tidak dapat diperjualbelikan semudah itu.

Dasar Hukum

1. Pasal 19 Ayat (1) Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yang berbunyi “Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.”
2. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
3. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, Dan Pendaftaran Tanah

3. Berikut Cara yang dapat dilakukan masyarakat agak tidak tertipu dengan jual beli tanah kavling tanpa shm

1. Tidak mudah tergiur dengan harga jual yang relative murah dibanding dengan pasaran
2. Memastikan sertifikat tersebut apakah SHM, HGB, atau HGU di Badan Pertanahan Nasional
3. Survey lokasi, penting dilakukan untuk mengetahui apakah tanah tersebut sedang dalam sengketa serta menyesuaikan antara sertifikat dengan letak lokasi apakah telah berkesuaian
4. Gunakan jasa Notaris maupun PPAT dalam proses jual beli tanah kavling tersebut 

Kesimpulan

Sebagai seorang pembeli sepatutnya kita harus mengedepankan prinsip kehati-hatian untuk mencegah potensi kerugian dan konflik kedepannya. Pembelian tanah kavling tanpa SHM bukan hanya menimbulkan konsekuesi merugikan tetapi juga menimbulkan sengketa yang sebelumnya tidak terprediksi. Untuk itu, sebagai pembeli penting tentunya untuk mengecek keaslian dokumen atau sertifikat tanah, menggunakan jasa notaris/PPAT, serta tidak mudah percaya dengan penjualan tanah kavling yang relative murah dengan proses pengurusan yang cepat.

Begitupun terkait dengan aparat penegak hukum terkhusus Kepolisian, Kepala Desa, Camat, Satpol PP seharusnya lebih memperhatikan terkait dengan pencegahan, regulasi, penindakan, sosialiasi dan penanganan sengketa seputar pertanahan dengan sertifikat illegal (salah satunya tanah kaveling) agar tidak menimbulkan konflik berkepanjangan serta menghindarkan masyarakat dari potensi jual beli tanah illegal.

Sumber artikel :

1. https://beritaplus.id/news-3509-jual-beli-kavling-liar-di-desa-bengkelo-lor-diduga-milik-oknum-kepala-desa
2. https://beritaplus.id/news-3901-diduga-ilegal-jual-beli-tanah-kavling-di-desa-domas-akan-diadukan-ke-polda-jatim
3. https://www.detik.com/jatim/hukum-dan-kriminal/d-7523116/pns-mojokerto-divonis-3-tahun-bui-tipu-pembeli-tanah-kavling-rp-240-juta